누수·결로

테라스 아래집 천장에 물이 새요. 방수와 우수배관을 구분하세요

2026.10.22 · 캐치하자

이 글의 목차

테라스 아래 세대 누수는 실내 피해 위치와 상부 테라스의 방수·배수 상태를 연결해 확인해야 합니다. 우수배관 끝의 노출 시공 문제는 실제 아래층 누수 사건과 구분해서 읽는 것이 좋습니다.

물자국이 보이는 방과 그 위 공간을 연결합니다

173~174쪽 사례 100은 상부 외부 테라스 아래 세대의 누수입니다. 조사에서는 주단면도로 상하 관계를 보고 단위세대 평면도로 테라스 방수 부위를 확인했습니다. 알파룸·드레스룸·팬트리 천장과 벽에는 물자국·오염, 도배 들뜸 등이 관찰됐습니다.

물은 상부 문제 위치와 정확히 수직으로만 내려오지 않을 수 있으므로 실내 얼룩의 중심을 곧바로 원인 위치라고 정하지 않습니다. 각 방의 어느 면이 젖는지 평면도나 간단한 위치 메모에 표시하고 전체·상세 사진을 연결하면 조사 범위를 협의하기 좋습니다.

사례집에는 신청인이 제출한 테라스 바닥 균열과 배수구 시공 상태 사진이 실렸습니다. 조사에서는 상부 테라스 바닥 균열과 아래 세대 누수를 확인했고 안전·기능·외관에 지장이 있는 시공하자로 판단했습니다. 피해 사진만이 아니라 상부 상태도 함께 검토한 사례입니다.

그렇다고 테라스 바닥에 보이는 모든 선이 방수층 손상을 뜻하는 것은 아닙니다. 마감과 방수층 구성, 배수 경로를 확인해야 합니다. 소유·사용 관계가 얽힌 공간은 출입과 점검 일정을 당사자·관리 주체와 협의하고 임의로 바닥을 뜯거나 물을 가두는 시험을 하지 않습니다.

172쪽 사례 99는 테라스 벽에 매립된 우수배관 끝부분이 밖으로 일부 드러난 사건입니다. 같은 타입 다른 세대의 비노출 상태와 비교해 기능·외관의 지장이 있다고 판단했습니다. 이 사례가 그 배관 때문에 아래층에 누수가 났다고 확정한 것은 아닙니다.

비교 세대 사진은 설명에 도움이 되지만 구조와 타입이 실제로 같은지 확인해야 합니다. 다른 집과 모양이 다르다는 인상만으로 설계 변경을 확정하지 말고 도면과 시공자료를 요청하세요. 배수 끝 모양의 문제와 방수 누수의 문제를 별도 항목에 적으면 좋습니다.

요청서에는 발생 날짜와 강우 조건, 실내 피해 위치, 상부 확인 가능 범위, 기존 보수 이력을 적습니다. 원인 부위의 보수와 도배 등 피해 마감 복구는 어느 순서로 진행할지 협의하세요. 물자국이 마른 뒤에도 재발할 수 있어 확인 조건을 남기는 것이 좋습니다.

사례의 하자 판단은 개별 사건 자료에 따른 것이며 위층 거주자의 책임이나 배상 범위를 자동으로 정해주지 않습니다. 관련 당사자 의견과 확인된 기술 사항을 구분해 기록하면 대화가 쉬워집니다. 옥상 누수와 외벽 누수 사례도 수원 위치의 차이를 이해하는 데 도움이 됩니다.

아래집 얼룩 바로 위가 원인인가요?

물의 이동 경로는 다를 수 있습니다. 상부 구조·방수·배수를 실제로 확인해야 합니다.

테라스에 직접 물을 담아 시험해도 되나요?

피해 확대 가능성이 있어 당사자와 담당자가 방법·범위를 협의해야 합니다. 임의 시험은 피하세요.

이 사례면 윗집이 배상해야 하나요?

하자 판단과 당사자별 책임·손해배상은 별도입니다. 실제 원인과 권리 관계를 확인해야 합니다.

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회, 「2026 공동주택 하자분쟁 사례집」 · PDF 172, 173, 174쪽

개별 건축물의 하자 여부·원인·책임은 자료와 현장 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 사례집에 수록된 판단을 모든 현장에 그대로 적용하지 않습니다.

공식 자료 원문

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 발행. 글에서 다룬 내용과 사례를 원문에서 확인하세요.

이 글의 근거: PDF 172, 173, 174쪽 · 쪽수는 PDF 뷰어 기준입니다.

사례별 결론은 해당 사건의 자료와 조건에 따른 것입니다. 원문의 발행 시점과 현재 적용 기준을 구분해 확인하세요.

기록을 정리하다 막히는 부분이 있나요?보유한 자료와 궁금한 항목을 바탕으로 확인할 범위를 함께 정합니다.