하자보수 2년·3년·5년·10년은 언제부터 세나요?
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하자 담보책임기간은 모든 공사에 똑같이 적용되지 않고 공종과 부위에 따라 다릅니다. 전유부분의 인도일과 공용부분의 사용검사·사용승인 관련 날짜도 구분해야 하므로 입주 몇 년 차라는 말만으로 계산하지 마세요.
기간표를 보기 전에 문제가 생긴 공종을 확인합니다
누수는 증상이고 방수공사나 배관공사는 공종입니다. 같은 천장 물자국이라도 어느 시설의 어떤 시공이 문제인지에 따라 검토가 달라집니다. 타일이 갈라졌다고 해도 타일 자체의 마감 문제인지 그 아래 방수나 바탕의 문제인지 따로 볼 수 있습니다.
사례집 313~315쪽은 시설공사별 기간표를 실었습니다. 숫자를 외워 증상에 바로 대입하기보다 도면과 점검 내용으로 공종을 먼저 구분하는 데 활용하세요. 내력구조부와 시설공사, 사용검사 전 문제도 같은 한 줄로 취급하면 중요한 차이를 놓칠 수 있습니다.
전유부분은 인도일을 확인하는 자료가 중요합니다
현행 공동주택관리법 제36조제3항은 전유부분의 기준을 입주자에게 인도한 날로 정하고 있습니다. 실제 이삿날, 주민등록 전입일, 계약일이 언제나 인도일과 같은 것은 아닙니다. 주택인도증서와 관련 기록을 찾아 날짜의 근거를 남기는 것이 좋습니다.
중간에 집을 매매했다고 새 소유자의 이사일을 기준으로 모든 기간이 새로 시작된다고 생각해서도 안 됩니다. 기존 인도 및 보수 이력을 확인해야 합니다. 인도증서가 보이지 않으면 관리주체나 사업주체에 보관 자료를 먼저 문의하세요.
공용부분은 사용검사·승인 상황까지 살펴봅니다
공용부분은 법에서 정한 사용검사일이나 사용승인일 등이 관련됩니다. 임시 사용승인, 분할 사용검사나 동별 사용검사처럼 건물의 승인 경위에 따라 확인할 날짜가 달라질 수 있으므로 단지 전체의 홍보상 준공연도만 쓰는 것은 정확하지 않습니다.
건축물대장 등 근거 서류의 어느 날짜를 사용했는지 기록하세요. 기간표를 설명하는 사례집과 함께 현행 시행령 제36조 및 별표 4, 건물에 적용되는 개정·경과 규정을 확인해야 합니다. 책의 사건 제목에 적힌 기간은 그 사례 설명이지 모든 집에 대한 개별 결론은 아닙니다.
발견·보수 청구·사건 신청 날짜를 한 표에 정리하세요
언제 하자가 발생했는지, 언제 발견했는지, 언제 누구에게 보수를 청구했는지는 서로 다른 사실입니다. 담보책임기간과 별도의 권리 행사나 소송 관련 기간을 같은 것으로 취급하면 안 됩니다. 책임기간이 끝나기 직전이라면 사진 정리만 하며 기다리기보다 필요한 청구와 절차를 확인해야 합니다.
인도일 또는 사용검사 자료, 증상이 확인되는 날짜 있는 사진, 보수 요청 내용과 수신 기록, 답변을 한 순서로 묶어보세요. 시간이 지났다는 이유로 일괄 포기하거나 반대로 기간 안에 사진이 있다는 이유로 청구가 모두 인정된다고 단정하지 않는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
새로 집을 샀으면 기간이 다시 시작되나요?
소유자가 바뀐 날로 일괄 새로 계산하지 않습니다. 건물의 최초 인도 등 기준 자료와 적용 법령을 확인해야 합니다.
누수는 무조건 5년인가요?
누수라는 증상만으로 정하지 않습니다. 방수·배관·창호 등 원인 공종과 적용 기준을 확인해야 합니다.
기간 안에 사진만 찍어 두면 충분한가요?
발생 기록과 보수 청구, 사건 신청 등은 구분됩니다. 수신이 확인되는 청구 자료와 필요한 권리 행사 절차를 함께 검토하세요.
근거 자료
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회, 「2026 공동주택 하자분쟁 사례집」 · PDF 18, 280, 281, 313, 314, 315쪽
개별 건축물의 하자 여부·원인·책임은 자료와 현장 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 사례집에 수록된 판단을 모든 현장에 그대로 적용하지 않습니다.
2026 공동주택 하자분쟁 사례집
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 발행. 글에서 다룬 내용과 사례를 원문에서 확인하세요.
이 글의 근거: PDF 18, 280, 281, 313, 314, 315쪽 · 쪽수는 PDF 뷰어 기준입니다.
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